Ortaklığın giderilmesi davaları, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda paydaşlar arasındaki birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirmeyi amaçlar. Bu davaların en çok tartışma yaratan boyutlarından biri ise taşınmaz üzerindeki muhdesat iddiasıdır. Paydaşlardan birinin kendi imkanlarıyla inşa ettiği yapı veya diktiği ağaçların bedelinin, satış sırasında diğer paydaşlara da dağıtılması ciddi hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle muhdesatın kime ait olduğunun doğru tespit edilmesi, ortaklığın giderilmesi davasının adil sonuçlanması bakımından kritik önem taşır.

Muhdesat Kavramı ve Hukuki Niteliği

Muhdesat, bir taşınmaz üzerinde sonradan inşa edilen yapılar ile dikilen ağaç ve benzeri bitkileri ifade eder. Türk Medeni Kanunu'nun mülkiyet hükümlerine göre, bir arazi üzerindeki yapılar ve bitkiler arzın bütünleyici parçası sayılır. TMK madde 684 bu ilkeyi açıkça düzenlemekte ve bütünleyici parçanın asıl şeyin malikine ait olduğunu belirtmektedir. Yani kural olarak arazi kime aitse, üzerindeki bina, duvar, ağaç gibi unsurlar da ona aittir.

Ancak uygulamada bu kuralın istisnalarıyla sıkça karşılaşılır. Özellikle hisseli taşınmazlarda paydaşlardan biri, diğerlerinin bilgisi dahilinde veya bilgisi dışında, kendi ekonomik imkanlarıyla bir ev inşa edebilir, bahçeye meyve ağaçları dikebilir veya mevcut yapıyı esaslı şekilde iyileştirebilir. Bu durumda muhdesatı yapan paydaş, ortaklığın giderilmesi davasında bu yapıların bedelini talep etme hakkına sahiptir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Muhdesat İddiasının Gündeme Gelmesi

Ortaklığın giderilmesi davalarında muhdesat iddiası genellikle iki şekilde ortaya çıkar. Birinci ihtimalde paydaşlardan biri, taşınmaz üzerindeki yapı veya ağaçların kendisine ait olduğunu ileri sürerek satış bedelinden öncelikli pay talep eder. İkinci ihtimalde ise aynen taksim talep eden paydaş, muhdesatın bulunduğu bölümün kendisine özgülenmesini ister.

Her iki durumda da mahkemenin muhdesat iddiasını değerlendirmeden karar vermesi mümkün değildir. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, ortaklığın giderilmesi davasında muhdesat iddiası ileri sürüldüğünde mahkeme bu iddiayı bekletici mesele yaparak muhdesatın tespitini sağlamalıdır. Muhdesatın kime ait olduğu netleşmeden verilen satış veya taksim kararları bozma sebebi teşkil edebilir.

Muhdesatın Tespiti Davası

Muhdesatın tespiti davası, taşınmaz üzerindeki yapı veya ağaçların belirli bir paydaşa ait olduğunun mahkeme kararıyla belirlenmesini sağlayan bir tespit davası niteliğindedir. Bu dava, ortaklığın giderilmesi davasından bağımsız olarak açılabileceği gibi, izale-i şüyu davası sırasında da gündeme gelebilir.

Muhdesatın tespiti davasında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Davanın açılabilmesi için davacının muhdesatı kendi imkanlarıyla yaptığını veya bedelini ödediğini kanıtlaması gerekir.

Mahkeme, muhdesatın tespiti davasında taşınmaz üzerinde keşif yapar ve bilirkişi aracılığıyla yapının veya ağaçların niteliğini, yaşını, değerini ve kimin tarafından yapıldığını inceler. Bilirkişi raporu doğrultusunda muhdesatın aidiyetine karar verilir ve bu karar tapunun beyanlar hanesine şerh olarak işlenir.

Tapuda Muhdesat Şerhinin Önemi

Tapuda muhdesat şerhi bulunup bulunmaması, ortaklığın giderilmesi davasının seyrini doğrudan etkiler. Tapu kaydında muhdesatın belirli bir paydaşa ait olduğuna dair şerh varsa mahkeme bu şerhe itibar eder ve satış bedelinin dağıtımında muhdesat bedelini öncelikli olarak ilgili paydaşa ayırır.

Tapuda herhangi bir muhdesat şerhi yoksa ve tüm paydaşlar muhdesatın kime ait olduğu konusunda ittifak halinde değilse, muhdesatın tespiti davası açılmasında hukuki yarar bulunur. Yargıtay kararlarına göre bu durumda ortaklığın giderilmesi davasına bakan mahkeme, muhdesatın tespiti davasının sonucunu beklemelidir.

Tapu kütüğündeki muhdesat şerhi, sadece beyanlar hanesine düşülen bir kayıt olup mülkiyet hakkı doğurmaz. Ancak bu şerh, ortaklığın giderilmesi davasında satış bedelinin paylaşımı aşamasında belirleyici bir rol oynar.

Muhdesat İddiasının Satış Bedeline Etkisi

Ortaklığın giderilmesi davasında satış yoluyla ortaklık gideriliyorsa, muhdesatın satış bedeline etkisi oldukça önemli bir konudur. Tapuda muhdesat şerhi bulunan veya mahkeme kararıyla muhdesatın aidiyeti tespit edilen durumlarda satış bedeli iki aşamalı olarak dağıtılır.

İlk aşamada bilirkişi tarafından taşınmazın arsa değeri ile muhdesat değeri ayrı ayrı belirlenir. Satış bedelinden öncelikle muhdesat değeri, muhdesatın sahibi olan paydaşa ödenir. Kalan tutar ise tüm paydaşlara tapudaki payları oranında dağıtılır. Bu hesaplama yöntemi, muhdesatı yapan paydaşın emek ve sermayesinin korunmasını sağlarken diğer paydaşların arsa payından kaynaklanan haklarını da güvence altına alır.

Muhdesat iddiası ileri sürülmesine rağmen tapuda şerh bulunmuyor ve tüm paydaşlar bu konuda anlaşamıyorsa, satış memuru satış bedelini muhdesat bedeli ayrımı yapmaksızın tüm paydaşlara payları oranında dağıtmak durumunda kalabilir. Bu nedenle muhdesat iddiası olan paydaşların, ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce veya dava sürecinde muhdesatın tespiti davası açarak haklarını güvence altına almaları büyük önem taşır.

Aynen Taksimde Muhdesatın Değerlendirilmesi

Ortaklığın giderilmesi davasında aynen taksim talep edildiğinde muhdesat iddiası farklı bir boyut kazanır. Mahkeme, taşınmazın bölünebilir nitelikte olduğunu tespit ederse aynen taksime karar verebilir. Bu durumda muhdesatın bulunduğu bölüm, kural olarak muhdesatı yapan paydaşa özgülenir.

Bölünen parçaların değerleri arasında fark oluşursa denkleştirme bedeli (ivaz ilavesi) ödenmesi yoluyla eşitlik sağlanır. Örneğin muhdesatın bulunduğu bölüm daha değerli ise muhdesat sahibi paydaşın diğer paydaşlara fark ödemesi gerekebilir. Ancak bu fark hesaplanırken muhdesat değeri, ilgili paydaşın katkısı olarak dikkate alınır ve arsa değeri üzerinden denkleştirme yapılır.

Muhdesat İddiasında İspat Yükü ve Deliller

Muhdesat iddiasında ispat yükü, muhdesatın kendisine ait olduğunu ileri süren paydaşa aittir. Bu iddiayı kanıtlamak için çeşitli delillere başvurulabilir.

Tanık beyanları, muhdesatın kim tarafından yapıldığını ortaya koymak açısından en sık başvurulan delil türüdür. Özellikle komşular, inşaat işçileri veya akrabalar tanık olarak dinlenebilir. Bunun yanında inşaat ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi, faturalar ve ödeme belgeleri gibi yazılı deliller de muhdesatın aidiyetinin ispatında önemli rol oynar. Bilirkişi incelemesinde yapının yaşı, kullanılan malzemeler ve inşaat tekniği de dikkate alınarak muhdesatın hangi dönemde ve kim tarafından yapıldığı değerlendirilir.

Uygulamada sıklıkla karşılaşılan bir durum, muhdesatın uzun yıllar önce yapılmış olması nedeniyle belge bulunamamasıdır. Bu gibi hallerde tanık beyanları ve fiili kullanım durumu belirleyici hale gelir.

Muhdesat ve Ecrimisil İlişkisi

Ortaklığın giderilmesi davasında muhdesat iddiası, ecrimisil talebiyle de iç içe geçebilir. Paydaşlardan biri taşınmazı tek başına kullanıyorsa ve üzerinde muhdesat inşa etmişse, diğer paydaşlar ecrimisil talep edebilir. Ecrimisil talebi için kural olarak intifadan men koşulunun gerçekleşmiş olması gerekir. Ortaklığın giderilmesi davası açılması, Yargıtay içtihatlarına göre intifadan men koşulunun gerçekleştiğinin kabulü için yeterli sayılabilmektedir.

Ancak muhdesat sahibi paydaşın taşınmazı kullanması, salt muhdesatın varlığından kaynaklanıyorsa ecrimisil hesaplamasında muhdesat değerinin düşülmesi gerektiği yönünde görüşler de bulunmaktadır. Bu konu somut olayın koşullarına göre mahkemece değerlendirilir.

Muhdesat İddiasında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Ortaklığın giderilmesi sürecinde muhdesat iddiası olan paydaşların dikkat etmesi gereken birkaç kritik nokta bulunmaktadır. Öncelikle muhdesatın tespiti davası, ortaklığın giderilmesi davasından önce veya eş zamanlı olarak açılmalıdır. Dava sonuçlandıktan ve satış gerçekleştikten sonra muhdesat iddiasının ileri sürülmesi hak kaybına yol açabilir.

İkinci olarak muhdesat şerhinin tapuya işlenmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkları büyük ölçüde önler. Şerh, mahkeme kararına dayalı olarak tapu müdürlüğünce beyanlar hanesine kaydedilir ve tüm paydaşlara karşı ileri sürülebilir hale gelir.

Son olarak muhdesat iddiası, sadece paydaş tarafından yapılan yapılar için geçerlidir. Üçüncü bir kişinin taşınmaz üzerinde yaptığı yapılar farklı hukuki kurallara tabi olup bu durum TMK madde 722 ve devamı hükümleri çerçevesinde değerlendirilir.

Kartal'da Ortaklığın Giderilmesi ve Muhdesat Davalarında Hukuki Destek

Kartal ve çevresinde özellikle miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda muhdesat iddiası sıkça gündeme gelmektedir. Aile apartmanları, müstakil konutlar ve bahçeli taşınmazlar üzerindeki yapıların aidiyeti konusu, paydaşlar arasında ciddi anlaşmazlıklara yol açabilmektedir.

Akdemir Hukuk Bürosu olarak Kartal ve Soğanlık'taki ofisimizde, ortaklığın giderilmesi davalarında muhdesat tespiti sürecinin doğru yönetilmesi konusunda müvekkillerimize hukuki danışmanlık sunmaktayız.

Cevizli, Cumhuriyet, Çarşı, Çavuşoğlu, Esentepe, Ferhat Paşa, Gümüşpınar, Hürriyet, Karlıktepe, Kordonboyu, Orhantepe, Orta, Petroliş, Rahmanlar, Soğanlık, Yalı, Yeni, Uğur Mumcu, Yakacık ve Yeşilbağlar mahallelerinden kolayca ulaşılabilecek ofisimiz Kartal Metro, Kartal Adliyesi ve E-5 bağlantısına yakın konumdadır.

Maltepe ve Pendik ilçelerinden de rahatça erişim sağlanabilmektedir.

Akdemir Hukuk Bürosu

Daha detaylı bilgi almak ve hukuki danışmanlık için İstanbul Kartal/Soğanlık'ta bulunan Akdemir Hukuk Bürosu'nu ziyaret edebilir veya 0 505 589 86 36 numaralı telefondan iletişime geçebilirsiniz. Gayrimenkul Hukuku alanında uzman büromuz, sizlere hukuki destek sağlamaya hazırdır.

Avukat Muhammet Akdemir Kimdir?